Investir dans un appartement destiné à la location saisonnière à Lisbonne : quoi vérifier avant d’acheter ?

Acheter un appartement à Lisbonne pour le louer à des voyageurs peut être un bon projet. Mais c’est aussi l’investissement où les erreurs coûtent le plus cher, parce qu’une partie de sa valeur repose sur une question réglementaire : pourra-t-il réellement être exploité en Alojamento Local ?

1. La réglementation et l’éligibilité AL

C’est la première vérification, avant même de visiter sérieusement. À Lisbonne, le règlement municipal classe les freguesias et les bairros selon la pression de l’AL, en contention absolue ou relative, et ce classement est réévalué chaque mois. Tout est détaillé dans peut-on encore ouvrir un AL à Lisbonne en 2026.

Les questions à poser :

• Dans quelle freguesia et quel bairro se trouve le bien, et quel est leur statut actuel ?
• Le bien a-t-il fait l’objet d’un bail d’habitation au cours des cinq dernières années ? Si oui, les exceptions prévues en zone de contention ne sont pas accessibles.
• A-t-il été acquis lors d’une vente aux enchères municipale ? Même conséquence.
• S’il est déjà enregistré en AL, le registre peut-il être transmis ? En zone de contention, la transmission entraîne en principe la caducité du registre pour les modalités « apartamento » et « moradia », sauf exceptions prévues par la loi.

Le Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) permet de vérifier si un numéro existe et à quelle adresse il correspond. Mais seule une analyse juridique du dossier, par un avocat, permet de conclure sur la possibilité de poursuivre l’activité après l’achat.

2. La copropriété

• Título constitutivo : l’usage prévu de la fraction (habitation, commerce…) doit être compatible avec le projet.
• Regulamento do condomínio : certaines règles peuvent encadrer l’AL dans l’immeuble.
• Procès-verbaux d’assemblée récents : conflits, travaux votés, sensibilité des voisins à la location touristique.
• Charges et fonds de réserve : montant, travaux à venir (façade, toiture, ascenseur).

Depuis le Decreto-Lei n.º 76/2024, les copropriétaires peuvent s’opposer à l’activité en cas de troubles répétés, par une délibération motivée ; la décision finale revient à la Câmara Municipal. Un immeuble déjà tendu est un risque.

3. L’emplacement, à l’échelle de la rue

Le quartier ne dit pas tout. Regardez la rue elle-même : la pente, le bruit la nuit, la distance réelle aux transports, la facilité à trouver l’adresse. Allez-y un vendredi soir et un matin de semaine.

4. La typologie et l’agencement

• Un T1 bien agencé se loue facilement aux couples ; un T2 ouvre aux familles et aux groupes d’amis.
• Des chambres séparées valent mieux qu’un grand séjour avec canapé-lit.
• Deux salles de bain font une vraie différence au-delà de quatre voyageurs.
• La lumière et un extérieur (balcon, terrasse) pèsent fortement dans les photos.

5. L’accessibilité

Un troisième étage sans ascenseur, au sommet d’une rue très pentue, décourage une partie des voyageurs avec valises, et complique chaque ménage et chaque livraison de linge. Ce n’est pas rédhibitoire, mais cela doit se refléter dans le prix d’achat et dans vos hypothèses de revenus.

6. L’état du logement

• Installations électriques et plomberie, souvent anciennes dans le centre historique ;
• Humidité et isolation, fréquentes dans les immeubles anciens ;
• Climatisation et chauffage à prévoir ;
• Travaux éventuels et autorisations nécessaires, avec un devis réaliste.

7. Le potentiel locatif

Estimez le potentiel à partir de logements réellement comparables, sur plusieurs saisons, et construisez des scénarios prudents. La méthode est détaillée dans combien rapporte un Airbnb à Lisbonne. Méfiez-vous des projections trop optimistes présentées lors de la vente.

8. Les coûts d’acquisition et d’exploitation

À l’achat, prévoyez les impôts de transaction (IMT et imposto do selo), les frais de notaire ou d’enregistrement et d’avocat, puis l’ameublement et l’équipement. En exploitation :

• IMI, charges de copropriété, assurances (dont la responsabilité civile obligatoire) ;
• énergie, eau, internet ;
• commissions des plateformes et frais de gestion ;
• consommables, entretien et renouvellement du mobilier ;
• comptabilité et fiscalité, à étudier avec un comptable.

9. L’exploitation au quotidien

Qui gérera les arrivées, le ménage, les imprévus ? Si vous vivez à l’étranger, intégrez dès le départ le coût et l’organisation de la gestion. Voir gérer soi-même ou passer par une conciergerie.

10. Prévoir un plan B

Les règles évoluent. Un bon investissement doit rester raisonnable si l’AL devenait impossible ou moins rentable : location de moyenne durée, bail d’habitation, revente. À Lisbonne, le règlement prévoit même la possibilité de suspendre un registre jusqu’à cinq ans en zone de contention pour louer à l’année.

Les documents à demander

• certidão permanente et caderneta predial ;
• licence d’utilisation (licença de utilização) ;
• título constitutivo et règlement de copropriété ;
• procès-verbaux récents et état des charges ;
• le cas échéant, le numéro d’AL, son historique et les contrats de bail passés.

Maison Tejo n’est ni un cabinet juridique ni une agence immobilière. Nous pouvons vous aider à évaluer le potentiel d’exploitation d’un bien et à préparer les bonnes questions ; la validation juridique doit être faite par un avocat.