Alojamento Local à Lisbonne : le guide complet pour les propriétaires

À Lisbonne, louer un logement à des voyageurs pour de courts séjours ne se fait pas librement : l’activité s’exerce dans le cadre de l’Alojamento Local (AL), un régime juridique national complété, depuis fin 2024, par des règles municipales propres à chaque ville.

Ce guide pose les bases : ce que recouvre l’AL, les étapes pour obtenir un numéro d’enregistrement, et les obligations qui accompagnent l’exploitation au quotidien. Pour la question précise de savoir si un nouveau registre est encore possible à votre adresse, lisez notre article dédié : Peut-on encore ouvrir un Alojamento Local à Lisbonne en 2026 ?

Qu’est-ce que l’Alojamento Local ?

L’Alojamento Local désigne l’hébergement temporaire de voyageurs contre rémunération, dans un logement qui n’est pas un établissement hôtelier classé. Le régime est fixé par le Decreto-Lei n.º 128/2014, modifié à plusieurs reprises, dont en dernier lieu par le Decreto-Lei n.º 76/2024.

La loi distingue plusieurs modalités. Pour un propriétaire particulier, les plus courantes sont :

• Apartamento : un appartement (fraction autonome d’un immeuble) loué dans son ensemble.
• Moradia : une maison individuelle louée dans son ensemble.
• Quarto : une ou plusieurs chambres dans le logement où vit le titulaire.
• Estabelecimento de hospedagem : établissement d’hébergement dont les unités sont des chambres (dont les hostels).

Le choix de la modalité n’est pas un détail : à Lisbonne, certaines exceptions prévues par le règlement municipal ne concernent qu’une modalité précise, comme la modalité « quarto ».

À qui s’adresse l’Alojamento Local ?

Le titulaire de l’exploitation peut être une personne physique ou une société, résidente ou non au Portugal. C’est le cas typique du propriétaire qui vit à l’étranger et souhaite louer son appartement lisboète une partie de l’année, ou de l’investisseur qui a acheté un bien dans ce but.

Un locataire peut aussi, dans certaines conditions, être titulaire d’un registre, à condition de disposer de l’autorisation du propriétaire. Dans tous les cas, le titulaire est responsable du respect des obligations légales, même lorsqu’il confie la gestion à un tiers.

Les grandes étapes pour exploiter un AL

1. 1Vérifier l’adresse : situation du logement au regard des zones de contention du règlement municipal de Lisbonne (freguesia et bairro).
2. 2Vérifier l’immeuble : titre constitutif de la copropriété, règlement de copropriété et usage autorisé de la fraction.
3. 3Mettre le logement en conformité : équipements de sécurité, état général, équipement minimal pour accueillir des voyageurs.
4. 4Souscrire l’assurance de responsabilité civile obligatoire.
5. 5Déclarer le début d’activité auprès de l’administration fiscale (Finanças), idéalement avec un comptable.
6. 6Déposer la communication préalable (comunicação prévia com prazo) via le Balcão Único Eletrónico, sur ePortugal.
7. 7Afficher le numéro d’enregistrement dans toutes vos annonces et communications.

L’ordre compte. Mieux vaut vérifier l’éligibilité de l’adresse et de l’immeuble avant d’investir dans l’ameublement ou les travaux.

L’enregistrement : la comunicação prévia

L’Alojamento Local ne passe pas par une « licence » au sens classique : il repose sur une comunicação prévia com prazo, une déclaration préalable adressée au município via le Balcão Único Eletrónico. Le município dispose d’un délai pour s’y opposer ; à défaut, l’établissement obtient son numéro au Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).

Le dossier comprend notamment l’identification du titulaire, les références du bien, une déclaration de responsabilité sur la conformité du logement et, selon les cas, l’autorisation du propriétaire ou des documents de copropriété. À Lisbonne, le règlement municipal ajoute le règlement de copropriété lorsqu’il fixe des règles sur l’installation et l’exploitation d’un AL dans l’immeuble. La liste exacte des pièces est consultable sur ePortugal : elle peut évoluer, vérifiez-la au moment du dépôt.

Le logement et la copropriété

Pour un appartement, l’immeuble compte autant que le logement. Avant tout, vérifiez le título constitutivo de la propriété horizontale (qui fixe l’usage de chaque fraction) et le regulamento do condomínio, s’il existe.

Depuis le Decreto-Lei n.º 76/2024, l’assemblée des copropriétaires ne peut plus annuler elle-même un registre. Elle peut en revanche s’opposer à la poursuite de l’activité par une délibération motivée, adoptée par plus de la moitié de la permilagem de l’immeuble, en invoquant des troubles répétés et prouvés. La décision revient ensuite au président de la Câmara Municipal.

En pratique, de bonnes relations avec les voisins et le syndic sont un vrai sujet d’exploitation : règles de la maison claires, gestion des arrivées tardives, attention au bruit et au tri des déchets.

Sécurité : les équipements obligatoires

Pour les établissements d’une capacité inférieure à 10 personnes, le Decreto-Lei n.º 128/2014 impose au minimum :

• un extincteur et une couverture anti-feu accessibles aux voyageurs ;
• un équipement de premiers secours accessible ;
• l’indication du numéro d’urgence 112, visible par les voyageurs.

Au-delà de 10 personnes, les règles de sécurité incendie applicables sont plus exigeantes (ANEPC). Pensez aussi aux points de bon sens qui évitent les incidents : détecteur de fumée, prises en bon état, garde-corps, notice claire pour le chauffe-eau et les appareils.

Assurance : une obligation contrôlée

Le titulaire doit disposer d’une assurance de responsabilité civile couvrant les risques liés à l’activité, pour les voyageurs comme pour les tiers. Depuis la dernière réforme, la date de validité de l’assurance doit figurer au RNAL, et son absence ou son expiration entraîne l’annulation du registre par le município.

Ce n’est pas théorique : en février 2026, la Câmara Municipal de Lisboa a annulé plus de 6 700 registres qui n’avaient pas transmis d’assurance à jour. Notez les échéances et conservez les attestations.

Les obligations principales au quotidien

• Numéro d’enregistrement affiché dans chaque annonce (Airbnb, Booking.com, Vrbo, site propre…).
• Livre de réclamations (Livro de Reclamações), physique et électronique.
• Taxe municipale touristique de Lisbonne : 4 € par nuit et par personne à partir de 13 ans, dans la limite de 7 nuits, selon les règles en vigueur à la date de mise à jour. Airbnb la collecte directement pour ses réservations ; pour les autres canaux, vérifiez qui la perçoit.
• Communication des séjours des voyageurs étrangers aux autorités, dans les délais prévus.
• Déclaration des revenus auprès de l’administration fiscale, selon votre situation.
• Mise à jour du RNAL en cas de changement (assurance, titulaire, capacité…).

Le règlement municipal de Lisbonne rappelle également l’obligation de tenir à jour toutes les obligations connexes à l’activité, notamment la taxe touristique.

L’exploitation au quotidien

Une fois le numéro obtenu, le vrai travail commence. Une location saisonnière qui fonctionne repose sur une succession de détails bien exécutés, séjour après séjour :

• des annonces soignées et un calendrier synchronisé entre les plateformes ;
• des réponses rapides aux voyageurs, avant, pendant et après le séjour ;
• des arrivées fluides, en autonomie ou avec un accueil sur place ;
• un ménage et un linge irréprochables entre chaque séjour ;
• une présence locale pour les imprévus et la petite maintenance.

Pour aller plus loin : la checklist pour préparer votre appartement, les équipements qui changent vraiment la gestion d’un logement, et gérer seul ou confier la gestion.

Quand faire vérifier l’éligibilité de son logement ?

Une vérification en amont évite les mauvaises surprises. Elle est particulièrement utile :

• avant d’acheter un bien dans l’objectif de le louer en AL (voir notre guide investissement) ;
• avant d’engager des travaux ou d’acheter le mobilier ;
• si le logement a été loué comme résidence principale au cours des cinq dernières années ;
• si le logement se trouve dans une freguesia ou un bairro en contention ;
• si le règlement de copropriété évoque la location touristique ou si les voisins y sont hostiles.