Peut-on encore ouvrir un Alojamento Local à Lisbonne en 2026 ?

La réponse courte : oui, il est encore possible d’ouvrir un Alojamento Local à Lisbonne en 2026, mais pas partout, ni dans les mêmes conditions. Tout dépend de la freguesia et du bairro où se trouve le logement, et parfois de son histoire (a-t-il été loué comme résidence principale ces dernières années ?).

Voici ce que prévoit le cadre en vigueur, sans raccourci. Si vous découvrez l’Alojamento Local, commencez par notre guide complet.

Le cadre depuis fin 2024

Le Decreto-Lei n.º 76/2024, entré en vigueur le 1er novembre 2024, a supprimé plusieurs mesures du programme « Mais Habitação » (dont la contribution extraordinaire sur l’AL) et redonné aux municípios la compétence pour réguler l’activité sur leur territoire.

Lisbonne a utilisé cette compétence : l’Assemblée municipale a approuvé le 2 décembre 2025 une modification du Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), publiée au Diário da República le 5 décembre 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2). C’est ce texte qui fixe aujourd’hui les règles des nouveaux registres.

Les zones de contention : comment elles fonctionnent

Le règlement mesure la pression de l’AL par un rapport entre le nombre d’établissements d’AL et le nombre de logements d’habitation permanente (selon le dernier recensement de l’INE). Ce rapport est suivi chaque mois, à trois échelles : la ville entière (concelho), la freguesia et le bairro.

Conséquence importante : un logement peut se trouver dans une freguesia hors contention, mais dans un bairro qui, lui, l’est. Il faut donc raisonner à l’échelle du bairro, pas seulement de la freguesia.

Où en est-on en 2026 ?

En février 2026, la Câmara Municipal a annulé 6 765 registres qui n’avaient pas transmis d’assurance à jour, soit environ 40 % des registres de la ville. Mécaniquement, les rapports ont baissé dans plusieurs quartiers.

Selon les informations relayées par la presse en avril 2026, les zones ont alors été reclassées :

• contention absolue : les freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia et Santo António ;
• contention relative : São Vicente, Arroios et Estrela, qui étaient auparavant en contention absolue ;
• Avenidas Novas est sortie de la contention ;
• à l’échelle des bairros, 22 bairros en contention absolue et 11 en contention relative.

Ces classements sont dynamiques : ils peuvent changer d’un mois à l’autre, à la hausse comme à la baisse. Avant toute décision, consultez la délimitation en vigueur publiée par la Câmara Municipal de Lisboa.

Ce qui est possible selon la zone

Hors zone de contention

Le registre suit la procédure normale : comunicação prévia com prazo via le Balcão Único Eletrónico, avec les conditions générales (logement conforme, assurance, copropriété, etc.). Le município peut toujours s’opposer dans le délai prévu si le dossier ne répond pas aux exigences.

En contention relative

Les nouveaux registres ne sont possibles que par autorisation exceptionnelle expresse de la Câmara Municipal, dans des cas précis, notamment :

• la réhabilitation d’immeubles en ruine ou la réhabilitation intégrale d’immeubles totalement inoccupés depuis plus de trois ans, ou des projets reconnus d’intérêt particulier pour la ville (usage multifonctionnel intégrant un projet social ou culturel, ou une offre de logement à loyer abordable) ;
• la modalité « quarto » dans un logement de type T2 ou plus grand qui est la résidence permanente et le domicile fiscal du titulaire depuis plus de trois ans : une chambre maximum pour un T2, deux au-delà.

En contention absolue

Les nouveaux registres sont en principe exclus. Le règlement maintient des voies d’exception, soumises elles aussi à autorisation expresse et à des conditions strictes. Ce n’est pas une porte ouverte : chaque dossier doit démontrer qu’il entre précisément dans une exception.

Deux cas qui bloquent les exceptions

Même si le projet entre dans une exception, aucune autorisation n’est possible lorsque le logement :

• a fait l’objet d’un bail d’habitation au cours des cinq dernières années (sauf lorsque la demande est faite par le locataire lui-même, sur la base de son propre bail) ;
• a été acquis lors d’une vente aux enchères publique organisée par la ville, une freguesia de Lisbonne ou une entreprise municipale.

Une autorisation limitée dans le temps

L’autorisation exceptionnelle est accordée pour cinq ans, non renouvelables tant que la zone reste en contention. Pour la modalité « quarto », elle est accordée pour un an, renouvelable tant que les conditions (résidence permanente, domicile fiscal, nombre de chambres) sont réunies. À l’échéance, l’établissement est considéré comme non enregistré.

Acheter un logement déjà enregistré : attention à la transmission

Au niveau national, le Decreto-Lei n.º 76/2024 a rendu le registre de nouveau transmissible. Mais à Lisbonne, dans les zones de contention, le règlement limite la transmission du registre pour les modalités « moradia » et « apartamento » : la transmission entraîne en principe la caducité du registre, sauf exceptions prévues par la loi.

En clair : acheter un appartement « avec licence AL » dans un quartier en contention ne garantit pas de pouvoir continuer l’activité. C’est un point à vérifier avec un avocat avant de signer. Nous détaillons ce sujet dans notre guide pour investir.

Suspendre son AL pour louer à l’année

Le règlement prévoit une option intéressante pour les propriétaires en zone de contention : suspendre l’exploitation jusqu’à cinq ans pour louer le logement en bail d’habitation, par simple communication accompagnée du contrat.

À la fin de la suspension, le titulaire peut récupérer son registre, à condition que le rapport de la zone le permette à ce moment-là ; sinon, la demande est placée sur une liste d’attente, par ordre d’arrivée.

Comment vérifier votre situation

1. 1Identifiez la freguesia et le bairro exacts du logement.
2. 2Consultez la délimitation des zones de contention en vigueur publiée par la Câmara Municipal.
3. 3Reconstituez l’historique locatif des cinq dernières années (bail d’habitation ?).
4. 4Vérifiez le titre constitutif et le règlement de copropriété.
5. 5En cas d’achat, faites vérifier la transmissibilité du registre par un avocat.

Maison Tejo n’est pas un cabinet juridique : nous vous aidons à rassembler ces éléments et à comprendre votre situation, et vous orientons vers les bons interlocuteurs lorsque le dossier le demande.