Ainda é possível abrir um Alojamento Local em Lisboa em 2026?

A resposta curta: sim, ainda é possível abrir um Alojamento Local em Lisboa em 2026, mas não em todo o lado, nem nas mesmas condições. Depende da freguesia e do bairro onde fica o imóvel e, por vezes, do seu histórico (foi arrendado para habitação nos últimos anos?).

Eis o que prevê o quadro em vigor, sem atalhos. Se está a começar, leia primeiro o nosso guia completo.

O enquadramento desde o final de 2024

O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, revogou várias medidas do programa «Mais Habitação» (incluindo a contribuição extraordinária sobre o AL) e devolveu aos municípios a competência para regular a atividade no seu território.

Lisboa usou essa competência: a Assembleia Municipal aprovou a 2 de dezembro de 2025 uma alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), publicada em Diário da República a 5 de dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2). É este texto que define hoje as regras dos novos registos.

As áreas de contenção: como funcionam

O regulamento mede a pressão do AL através do rácio entre o número de estabelecimentos de AL e o número de fogos de habitação permanente (segundo o último Censo do INE). O rácio é monitorizado mensalmente, a três escalas: concelho, freguesia e bairro.

Consequência importante: um imóvel pode estar numa freguesia fora de contenção, mas num bairro que está em contenção. É preciso olhar para o bairro, e não só para a freguesia.

Qual é a situação em 2026?

Em fevereiro de 2026, a Câmara Municipal cancelou 6.765 registos que não tinham apresentado seguro atualizado, cerca de 40% do total da cidade. Os rácios desceram em vários bairros.

Segundo a informação divulgada pela imprensa em abril de 2026, as áreas foram então reclassificadas:

• contenção absoluta: as freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António;
• contenção relativa: São Vicente, Arroios e Estrela, que antes estavam em contenção absoluta;
• Avenidas Novas saiu da contenção;
• à escala dos bairros, 22 bairros em contenção absoluta e 11 em contenção relativa.

Estas classificações são dinâmicas e podem mudar de um mês para o outro, em qualquer sentido. Antes de qualquer decisão, consulte a delimitação em vigor publicada pela Câmara Municipal de Lisboa.

O que é possível em cada área

Fora das áreas de contenção

O registo segue o procedimento normal: comunicação prévia com prazo através do Balcão Único Eletrónico, com as condições gerais (imóvel adequado, seguro, condomínio, etc.). O município pode opor-se dentro do prazo previsto se o processo não cumprir os requisitos.

Em contenção relativa

Os novos registos só são possíveis mediante autorização excecional expressa da Câmara Municipal, em casos concretos, nomeadamente:

• reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos, ou projetos de especial interesse para a cidade (uso multifuncional com projeto social ou cultural, ou oferta de habitação a preços acessíveis);
• a modalidade «quarto» em habitação de tipologia T2 ou superior que seja residência permanente e domicílio fiscal do titular há mais de três anos: no máximo um quarto num T2 e dois em tipologias superiores.

Em contenção absoluta

Os novos registos estão em princípio excluídos. O regulamento mantém vias de exceção, igualmente sujeitas a autorização expressa e a condições estritas. Não é uma porta aberta: cada pedido tem de demonstrar que se enquadra exatamente numa exceção.

Duas situações que impedem as exceções

Mesmo que o projeto se enquadre numa exceção, não pode ser autorizado se o imóvel:

• tiver tido contrato de arrendamento para habitação nos últimos cinco anos (salvo quando o pedido é feito pelo próprio arrendatário, com base nesse contrato);
• tiver sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município, por uma freguesia de Lisboa ou por uma empresa municipal.

Uma autorização com prazo

A autorização excecional é concedida por cinco anos, não renovável enquanto a área se mantiver em contenção. Na modalidade «quarto», é concedida por um ano, renovável enquanto se mantiverem os requisitos (residência permanente, domicílio fiscal, número de quartos). No termo do prazo, o estabelecimento é considerado não registado.

Comprar um imóvel já registado: atenção à transmissão

A nível nacional, o Decreto-Lei n.º 76/2024 voltou a tornar o registo transmissível. Mas em Lisboa, nas áreas de contenção, o regulamento limita a transmissão do registo nas modalidades «moradia» e «apartamento»: a transmissão gera, em regra, a caducidade do registo, salvo as exceções previstas na lei.

Ou seja: comprar um apartamento «com licença de AL» num bairro em contenção não garante que possa continuar a atividade. Confirme este ponto com um advogado antes de assinar. Desenvolvemos o tema no nosso guia sobre investimento.

Suspender o AL para arrendar para habitação

O regulamento prevê uma opção útil para proprietários em áreas de contenção: suspender a exploração até cinco anos para arrendar o imóvel para habitação, por mera comunicação acompanhada do contrato.

No fim da suspensão, o titular pode recuperar o registo se o rácio da área o permitir nesse momento; caso contrário, o pedido fica em lista de espera, por ordem de entrada.

Como verificar a sua situação

1. 1Identifique a freguesia e o bairro exatos do imóvel.
2. 2Consulte a delimitação das áreas de contenção em vigor publicada pela Câmara Municipal.
3. 3Reconstitua o histórico de arrendamento dos últimos cinco anos (houve arrendamento para habitação?).
4. 4Verifique o título constitutivo e o regulamento do condomínio.
5. 5Em caso de compra, peça a um advogado que confirme a transmissibilidade do registo.

A Maison Tejo não é um escritório de advogados: ajudamo-lo a reunir estes elementos e a perceber a sua situação, e encaminhamo-lo para os profissionais certos quando o caso o exige.