Gestão
Gestão Airbnb em Lisboa: quanto custa uma empresa de gestão?
Percentagem, valor fixo, base de cálculo, serviços incluídos ou faturados à parte: como comparar realmente as propostas de gestão em Lisboa.
5 min de leitura
No papel, comparar duas empresas de gestão parece simples: vê-se a percentagem e escolhe-se a mais baixa. Na prática, é a melhor forma de errar. Duas propostas com a mesma taxa podem custar valores muito diferentes consoante a base sobre a qual é calculada e o que está realmente incluído.
Eis como ler uma proposta de gestão de alojamento local em Lisboa, e as perguntas a fazer antes de assinar.
Os principais modelos de remuneração
Percentagem das receitas
É o modelo mais comum: o gestor recebe uma percentagem das receitas de arrendamento. A vantagem é o alinhamento de interesses: se o imóvel se arrenda bem, todos ganham; se se arrenda mal, o gestor recebe menos.
Valor fixo mensal
Um montante fixo por mês, independentemente das reservas. Previsível, mas menos incentivador: o gestor recebe o mesmo com o imóvel cheio ou vazio.
Modelos híbridos
Um fixo reduzido mais uma percentagem, ou uma percentagem com um mínimo mensal. Úteis para alguns imóveis muito sazonais, desde que se perceba bem o cálculo.
Renda garantida
Uma empresa paga-lhe uma renda fixa e explora o imóvel por conta própria. Ganha tranquilidade, mas abdica de parte do potencial e do controlo sobre o uso do seu imóvel. Este modelo levanta também questões jurídicas (contrato, titularidade do registo de AL) que devem ser verificadas.
A verdadeira questão: a base de cálculo
Uma percentagem só faz sentido se soubermos sobre o quê se aplica. Consoante o gestor, a base pode ser:
- o montante total pago pelo hóspede, incluindo a taxa de limpeza;
- a receita das noites antes das comissões das plataformas;
- a receita das noites depois das comissões das plataformas;
- com ou sem IVA: uma percentagem «+ IVA» custa mais 23% do que uma percentagem «IVA incluído», à taxa normal do continente.
| Base de cálculo | Valor da base | Taxa anunciada | Custo de gestão |
|---|---|---|---|
| Total pago pelo hóspede (com limpeza) | 2.600 € | 18% + IVA | ≈ 576 € |
| Noites antes das comissões das plataformas | 2.400 € | 18% IVA incluído | 432 € |
| Noites depois das comissões das plataformas | 2.100 € | 18% IVA incluído | 378 € |
A mesma taxa anunciada, três custos diferentes. Peça sempre um exemplo com números para um mês típico: é a forma mais simples de comparar.
Gestão parcial ou gestão completa
Algumas propostas cobrem só parte do trabalho: criação do anúncio, mensagens ou apenas os check-ins. Outras assumem toda a exploração.
| Gestão parcial | Gestão completa | |
|---|---|---|
| Anúncios e preços | Por vezes | Sim |
| Mensagens com hóspedes | Muitas vezes | Sim |
| Check-in / check-out | Por vezes | Sim |
| Coordenação da limpeza e da roupa | Raramente | Sim |
| Imprevistos e manutenção | Não | Sim |
| Acompanhamento e relatórios ao proprietário | Variável | Sim |
A gestão parcial custa menos, mas tudo o que não cobre fica consigo, muitas vezes no pior momento: uma chave perdida num domingo à noite, uma fuga durante uma estadia. Para pesar os prós e contras, veja gerir sozinho ou contratar uma empresa de gestão.
A presença local é um critério em si
Parte da gestão faz-se à distância: anúncios, calendários, mensagens. Mas um alojamento local vive-se no terreno. Quando um hóspede não encontra a entrada do prédio ou um esquentador avaria, a diferença entre um gestor presente em Lisboa e um serviço de mensagens mede-se em horas, e em avaliações.
Pergunte quem intervém concretamente, em que prazos, e se as equipas são próprias, freelancers ou subcontratadas.
O que está incluído e o que é faturado à parte
Mesmo uma gestão completa não cobre todas as despesas. É normal que alguns serviços ou despesas específicos sejam faturados à parte; o importante é que sejam indicados com clareza desde o início. Os mais comuns:
- a limpeza e a roupa, normalmente cobertas pela taxa de limpeza paga pelos hóspedes;
- os consumíveis (amenities, papel, café);
- as reparações, peças e profissionais;
- a sessão fotográfica profissional;
- a receção presencial personalizada, quando é proposta como opção.
As perguntas a fazer antes de escolher
- Qual é a base exata da vossa comissão? O IVA está incluído ou acresce?
- Podem mostrar-me um exemplo com números para um mês típico?
- O que está incluído e o que é faturado à parte?
- Quem está no terreno e em quanto tempo responde a uma urgência?
- Em que plataformas vai o meu imóvel ser anunciado?
- Como definem os preços e com que frequência os ajustam?
- Que valor máximo podem gastar numa reparação sem o meu acordo?
- Que relatórios vou receber, e posso ver o calendário em tempo real?
- Posso bloquear datas para uso pessoal?
- Qual é o período de compromisso e as condições de rescisão?
A nossa abordagem na Maison Tejo
Por transparência, eis o nosso modelo: uma única fórmula de gestão completa a 15% com IVA incluído, calculada sobre as receitas das reservas, excluindo as taxas de limpeza e após as comissões das plataformas. Alguns serviços ou despesas específicos podem ser faturados à parte; explicamo-los logo no primeiro contacto.
Não é necessariamente o modelo certo para todos. Mas é o tipo de clareza que deve exigir a qualquer gestor.
Perguntas frequentes
- Uma percentagem baixa é sempre mais vantajosa?
- Não. É preciso comparar a base de cálculo, o IVA e o que é faturado à parte. Uma taxa mais baixa aplicada ao total pago pelo hóspede, acrescida de IVA, pode custar mais do que uma taxa mais alta aplicada depois das comissões das plataformas, com IVA incluído.
- Quem paga a limpeza entre estadias?
- Na maioria dos casos, o hóspede, através da taxa de limpeza indicada na reserva. Confirme como o gestor a trata: está excluída da base da comissão?
- Posso continuar a usar o meu imóvel algumas semanas por ano?
- Com a maioria dos gestores, sim: basta bloquear as datas no calendário. Confirme apenas a antecedência pedida.
