Quanto pode render um Airbnb em Lisboa?

É a primeira pergunta de quase todos os proprietários, e a mais difícil de responder com honestidade. Dois apartamentos com a mesma área, na mesma freguesia, podem ter rendimentos muito diferentes consoante o andar, a luz, a capacidade ou a forma como são geridos.

Em vez de um valor médio que não corresponde a nenhum imóvel real, eis os fatores que fazem realmente a rentabilidade de um alojamento de curta duração em Lisboa, e um método para estimar a sua.

A fórmula base

O rendimento de um alojamento de curta duração assenta em duas variáveis: o preço médio por noite e o número de noites reservadas. O resto é retirar o que não é seu.

• Receita das noites = preço médio por noite × noites reservadas.
• Menos as comissões das plataformas (Airbnb, Booking.com, Vrbo).
• Menos os custos de gestão, se delegar.
• Menos os custos de exploração (energia, internet, consumíveis, manutenção, seguro…).
• Menos os impostos, consoante a sua situação fiscal.

As taxas de limpeza pagas pelos hóspedes cobrem, em princípio, a limpeza e a roupa: não são propriamente rendimento.

A localização, ao nível da rua

Em Lisboa, «bem localizado» não se resume ao bairro. Os hóspedes olham para o percurso real: a distância a pé dos pontos de interesse, a proximidade de metro ou elétrico e, sobretudo, as colinas. Uma bela morada no cimo de uma rua muito íngreme, num terceiro andar sem elevador, não se arrenda como um rés-do-chão elevado perto de uma estação.

O sossego também conta. Uma rua animada à noite pode gerar avaliações mistas sobre o descanso, que pesam depois na posição do anúncio.

Área e capacidade

O número de hóspedes influencia diretamente o preço por noite. Mas a capacidade tem de ser realista: quatro pessoas com uma só casa de banho e um sofá-cama desconfortável são meio caminho para avaliações dececionantes.

• Um T1 bem pensado dirige-se a casais e viajantes a solo, em estadias curtas.
• Um T2 com dois quartos a sério abre portas a famílias e grupos de amigos, muitas vezes em estadias mais longas.
• Uma segunda casa de banho muda a perceção de um alojamento para quatro ou mais pessoas.

A sazonalidade

Lisboa arrenda-se todo o ano, mas não ao mesmo preço. A procura é forte da primavera ao outono, com picos nos fins de semana prolongados e nos Santos Populares, em junho. O inverno é mais calmo, mas o clima ameno mantém uma atividade real, sobretudo em estadias mais longas.

Resultado: um bom rendimento anual constrói-se maximizando o preço na época alta e a ocupação na época baixa. É esse o papel da definição de preços.

A qualidade do alojamento

Nas plataformas, o alojamento vende-se primeiro pelas fotografias e depois pelas avaliações. Alguns pontos pesam especialmente em Lisboa:

• ar condicionado no verão e aquecimento no inverno: muitos apartamentos antigos são frios e húmidos em janeiro;
• roupa de cama de qualidade e cortinas blackout;
• a luz, uma varanda ou uma vista, que fazem muitas vezes a diferença nas fotografias;
• Wi-Fi fiável e um verdadeiro espaço de trabalho para estadias profissionais;
• uma cozinha realmente equipada para estadias de mais de três noites.

Preço médio e taxa de ocupação: um equilíbrio

Estes dois indicadores geram-se em conjunto. Um preço demasiado alto deixa noites vazias; demasiado baixo enche o calendário, mas desgasta o imóvel e reduz o rendimento por estadia. O ajuste certo muda com a estação, o dia da semana e a antecedência da reserva.

Explicamos as alavancas da ocupação em como aumentar a taxa de ocupação.

Os eventos

Congressos, grandes concertos, competições desportivas e festas populares podem fazer subir a procura durante alguns dias, por vezes com meses de antecedência. Identificá-los cedo permite ajustar os preços antes de as melhores noites saírem ao preço habitual.

A estadia mínima

Aceitar estadias de uma noite preenche buracos no calendário, mas multiplica as rotações: limpeza, roupa, check-in, desgaste. Uma estadia mínima de duas ou três noites na época alta, mais flexível na época baixa ou para preencher um intervalo entre reservas, é muitas vezes um bom compromisso.

As comissões das plataformas

Cada plataforma cobra de forma diferente. Consoante o caso, o Airbnb aplica taxas repartidas entre anfitrião e hóspede ou uma taxa cobrada apenas ao anfitrião. O Booking.com cobra uma comissão por reserva, variável consoante o contrato e os programas de visibilidade. Confirme as condições exatas na sua área de anfitrião: vão mudando.

Anunciar em várias plataformas alarga a procura, mas exige uma sincronização rigorosa dos calendários. Veja Airbnb, Booking.com ou Vrbo.

Os custos a não esquecer

• condomínio e IMI;
• eletricidade, água, gás, internet e subscrições;
• seguro de responsabilidade civil obrigatório e seguro multirriscos;
• consumíveis (amenities, papel, café, produtos de limpeza);
• pequena manutenção e substituição de roupa, loiça e eletrodomésticos;
• contabilidade e, se delegar, os custos de gestão.

Quanto aos impostos, os rendimentos de Alojamento Local são tributáveis em Portugal segundo regras que dependem da sua situação. Procure um contabilista: não prestamos aconselhamento fiscal.

Como estimar os seus rendimentos a sério

1. 1Identifique cinco a dez anúncios comparáveis: mesmo bairro, mesma capacidade, acabamentos semelhantes.
2. 2Observe os preços e calendários durante vários meses, na época alta e na baixa.
3. 3Construa três cenários (prudente, médio, favorável) em vez de um valor único.
4. 4Deduza comissões, gestão e custos para chegar a um rendimento líquido antes de impostos.
5. 5Reveja a estimativa ao fim de três a seis meses de exploração real.

Desconfie de rendimentos garantidos: nenhum alojamento de curta duração oferece um rendimento certo. Um bom gestor ajuda-o a maximizar o potencial do seu imóvel, não a adivinhá-lo.