Como aumentar a taxa de ocupação de um alojamento local em Lisboa?

Um calendário que se preenche mal nem sempre é uma questão de preço. Muitas vezes, o imóvel está pouco visível, mal apresentado ou é difícil de reservar. Baixar o preço pode preencher algumas noites, mas não corrige estas causas.

Eis as alavancas que melhoram de forma duradoura a ocupação de um alojamento local em Lisboa. Para a parte dos preços, veja o nosso guia: como definir o preço de um alojamento de curta duração.

Começar por um diagnóstico

Antes de agir, veja onde está o bloqueio:

• Poucas visualizações: o anúncio não aparece o suficiente nas pesquisas (visibilidade, disponibilidade, preço de partida).
• Visualizações mas poucas reservas: o anúncio não convence (fotografias, título, avaliações, regras).
• Reservas mas com buracos: o calendário é demasiado rígido (estadia mínima, dias de chegada, antecedência).

Os painéis de anfitrião do Airbnb e do Booking.com mostram estes indicadores. Cada caso pede uma resposta diferente.

Abrir o calendário com antecedência suficiente

Um calendário aberto só com algumas semanas de antecedência perde os hóspedes que planeiam cedo: famílias, estadias nas festas, congressos. Abra as datas com vários meses de antecedência, ajustando os preços ao longo do tempo.

Ao mesmo tempo, mantenha flexibilidade para reservas de última hora: uma antecedência mínima demasiado longa fecha a porta a quem reserva na véspera.

Fotografias que dão vontade, e que dizem a verdade

As fotografias são o primeiro filtro. Em Lisboa, o que faz a diferença:

• luz natural bem aproveitada, com fotografias de dia;
• uma fotografia de capa forte: a sala, a vista, a varanda, os azulejos;
• todas as divisões, incluindo casa de banho e cozinha;
• detalhes que tranquilizam: roupa de cama, espaço de trabalho, ar condicionado;
• fotografias fiéis: um imóvel que desilude à chegada paga-o nas avaliações.

Uma sessão fotográfica profissional é muitas vezes um dos investimentos mais rentáveis num anúncio.

Um título e uma descrição que respondem às perguntas

O título deve dizer o essencial em poucas palavras: tipo de imóvel, ponto forte, localização. «Apartamento luminoso com varanda, a 5 min do Chiado» diz mais do que «Apartamento encantador em Lisboa».

A descrição deve antecipar as perguntas que os hóspedes fazem sobre Lisboa:

• o andar e se há elevador;
• a inclinação da rua e o acesso a partir dos transportes;
• o ruído do bairro à noite;
• o ar condicionado e o aquecimento;
• como funciona o check-in.

Uma descrição honesta atrai os hóspedes certos e reduz cancelamentos e surpresas.

As avaliações: um efeito bola de neve

As primeiras avaliações de um anúncio pesam muito: condicionam a sua visibilidade e a confiança dos hóspedes seguintes. Cada detalhe conta: limpeza impecável, chegada simples, resposta rápida quando algo corre mal.

Responda às avaliações, sobretudo às críticas, de forma breve e factual. E corrija de facto o que é apontado: um comentário sobre a almofada ou o Wi-Fi que surge duas vezes é um sinal.

A estadia mínima e os dias de chegada

Uma estadia mínima demasiado longa cria buracos impossíveis de preencher: duas noites livres entre estadias, com um mínimo de três noites, ficam vazias. Adapte as regras:

• estadia mínima mais longa na época alta e aos fins de semana;
• mais flexível na época baixa;
• possibilidade de preencher um intervalo entre reservas, mesmo curto;
• sem restrições de dia de chegada sem motivo operacional.

Trabalhar a sazonalidade

Em Lisboa, a época baixa não é época morta. O clima ameno atrai estadias mais longas: nómadas digitais, reformados, estadias de um mês. Descontos semanais ou mensais bem calibrados permitem captar esta procura e garantir o inverno.

Responder depressa, e bem

As plataformas medem a sua taxa e o seu tempo de resposta, e têm-nos em conta. Sobretudo, um hóspede indeciso entre dois imóveis reserva muitas vezes o que responde primeiro. Ativar a reserva instantânea, quando faz sentido para o seu imóvel, elimina esse passo.

Alargar a distribuição

Um imóvel presente numa só plataforma depende totalmente do seu algoritmo. Anunciar em vários canais alarga a audiência, desde que os calendários estejam perfeitamente sincronizados. Veja Airbnb, Booking.com ou Vrbo.

O que não fazer

• baixar preços sem identificar a causa do problema;
• sobrestimar a capacidade para aparecer em mais pesquisas;
• publicar fotografias demasiado retocadas;
• aceitar reservas que a organização não consegue acompanhar (chegadas impossíveis, limpezas demasiado apertadas).

A taxa de ocupação não é um fim em si mesma: o objetivo é o melhor rendimento líquido, com hóspedes satisfeitos. Veja também quanto pode render um Airbnb em Lisboa.