Alojamento local: os equipamentos que fazem realmente a diferença na gestão

Um imóvel bem preparado não é apenas um imóvel bem decorado. Na gestão do dia a dia, os problemas que custam dinheiro raramente são estéticos: uma entrega de chaves que corre mal, um hóspede fechado do lado de fora à meia-noite, uma festa num sábado à noite, um cigarro fumado à janela, uma pequena fuga debaixo do lava-loiça descoberta três dias depois, um ar condicionado ligado o dia todo num apartamento vazio.

Alguns equipamentos, escolhidos antes de começar a arrendar, evitam boa parte destas situações. O objetivo não é transformar o apartamento numa casa inteligente. Trata-se de instalar um pequeno número de ferramentas úteis que dão ao proprietário e ao gestor mais controlo e mais tranquilidade, sem complicar a vida aos hóspedes.

1. Uma fechadura inteligente para deixar de depender das chaves

É o equipamento que mais muda o dia a dia. Soluções como a Nuki montam-se no interior da porta, sobre a fechadura existente, e permitem abrir sem chave física: pela aplicação, com um código num teclado ou através de uma ligação enviada ao hóspede.

Para o alojamento local, o grande interesse está nos acessos temporários. Cada hóspede recebe um acesso válido apenas durante a reserva. A Nuki documenta uma integração com o Airbnb: o acesso é enviado automaticamente pelas mensagens do Airbnb antes da chegada, fica válido a partir da hora de check-in e é eliminado depois do check-out. Se a reserva mudar, o acesso acompanha. Existem também integrações com vários programas de gestão (PMS).

As mesmas ferramentas servem para a equipa: é possível criar acessos para a limpeza ou a manutenção, limitados a determinados horários, e retirá-los sem recolher chaves. À distância, pode confirmar que a porta está trancada; com o sensor de porta da Nuki, sabe também se está aberta ou fechada. Quando o prédio o permite, evita-se assim a caixa de chaves visível na rua.

Os limites a conhecer

Nem todas as portas são compatíveis: o cilindro e a fechadura devem ser verificados antes da compra. Em Lisboa, o acesso ao prédio é muitas vezes diferente do acesso ao apartamento: uma fechadura inteligente na porta da fração não resolve a porta da rua nem o intercomunicador. Por fim, a fechadura funciona a pilhas: a aplicação da Nuki avisa quando o nível desce abaixo de 20 %, mas alguém tem de acompanhar esses alertas e trocar as pilhas entre estadias.

2. Detetar um incómodo antes de o vizinho telefonar

Num prédio de Lisboa, a relação com a vizinhança conta: queixas repetidas podem chegar ao condomínio, e o ruído é uma das principais fontes de tensão em torno do alojamento local. Um sensor de nível sonoro avisa quando um nível invulgar se prolonga no tempo e permite agir depressa, muitas vezes com uma simples mensagem ao hóspede, antes que a situação se agrave.

Um dispositivo como o Minut mede o nível sonoro em decibéis, como um sonómetro. Segundo a documentação, não grava áudio: nenhuma conversa ou som é guardado ou transmitido. Indica que o ruído ultrapassou um limiar e durante quanto tempo, sem forma de saber o que foi dito. Os limiares e as horas de silêncio são definidos por si. Os alertas deixam ainda um registo datado de um incidente, útil em caso de litígio.

Este tipo de aparelho não é um microfone para ouvir os hóspedes e nunca deve ser usado como tal. O Airbnb permite monitores de nível sonoro que não gravam áudio, desde que sejam indicados no anúncio e não fiquem em quartos nem casas de banho.

3. Saber que um hóspede está a fumar antes do check-out

Fumar dentro de casa é um problema discreto mas caro: o cheiro entranha-se nas cortinas, nos sofás e na roupa de cama, e o imóvel pode ficar difícil de arrendar de imediato. Alguns dispositivos especializados já detetam fumo de tabaco. A Minut indica que o sensor M3 oferece deteção de fumo (tabaco e canábis) em interiores.

A vantagem é ser avisado durante a estadia, e não quando a limpeza nota o cheiro: pode relembrar as regras ao hóspede, limitar a impregnação dos têxteis e documentar o incidente. A documentação da Minut descreve as condições: a deteção dispara após uma exposição prolongada (cerca de 20 a 30 minutos), o sensor passa por um período de calibração e deve ficar longe de janelas, do ar condicionado e de fontes de calor.

4. Os equipamentos de segurança que não são opcionais

Aqui já não se trata de conforto na gestão, mas de obrigações legais. O regime do alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, artigo 13.º) distingue dois casos.

• Capacidade igual ou inferior a 10 utentes: o estabelecimento deve ter extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores, equipamento de primeiros socorros acessível e a indicação do número nacional de emergência (112) em local visível.
• Mais de 10 utentes: aplicam-se as regras gerais de segurança contra incêndio (Decreto-Lei n.º 220/2008 e regulamento técnico da Portaria n.º 1532/2008), mais exigentes.

Para além destas obrigações, recomendamos um detetor de fumo autónomo no imóvel, sobretudo perto dos quartos e da cozinha. É uma recomendação de bom senso e pouco dispendiosa; num alojamento com capacidade até 10 utentes, não é uma exigência do artigo 13.º. Escolha o extintor e a manta em função dos riscos do imóvel (a Proteção Civil publica orientações) e confirme os prazos de validade.

5. Confirmar o seguro antes mesmo da primeira reserva

O seguro é muitas vezes tratado como uma formalidade. É um erro: a falta ou invalidade do seguro é fundamento de cancelamento do registo, e a data de validade do seguro passou a constar do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). A regra aplicável (artigo 13.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014) prevê nomeadamente:

• um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros no exercício da atividade, com capital mínimo de 75 000 euros por sinistro;
• se a fração estiver num edifício em propriedade horizontal, um seguro que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na unidade ou com origem nela;
• a responsabilidade solidária do titular da exploração com os hóspedes pelos danos que estes causem no edifício.

Na prática, releia a apólice com quatro perguntas. A atividade de alojamento local está declarada e coberta? O capital de responsabilidade civil atinge o mínimo legal? Os danos causados pelos hóspedes no próprio imóvel estão cobertos, e em que condições? Quais são as exclusões (festas, danos por água, furto sem arrombamento, franquias)? Um seguro de habitação comum não cobre necessariamente uma atividade de alojamento local.

6. Evitar climatizar um apartamento vazio

É um dos desperdícios mais frequentes: o ar condicionado fica ligado o dia todo enquanto os hóspedes visitam a cidade. O porta-cartões dos hotéis também existe para casas: ao sair, o hóspede retira o cartão, o que desliga certos circuitos elétricos; ao voltar, volta a colocá-lo e tudo se liga de novo.

Bem configurado, o sistema desliga o ar condicionado, parte da iluminação e alguns equipamentos não essenciais. O hóspede não tem nada para aprender, e o consumo de um apartamento vazio desce claramente.

É preciso, no entanto, escolher com cuidado o que nunca deve ser desligado: o frigorífico, o router de internet se outros equipamentos dependerem dele, os dispositivos de segurança, a fechadura inteligente e os seus acessórios, e qualquer aparelho cujo corte possa causar um problema (arca congeladora, bomba, termoacumulador conforme a instalação). Este sistema liga-se ao quadro elétrico: deve ser instalado por um eletricista qualificado.

7. Um pequeno sensor que pode evitar uma grande inundação

Nos prédios antigos, uma infiltração raramente afeta só uma fração: rapidamente envolve o vizinho de baixo, o condomínio e a seguradora. Ora, muitos sinistros começam com uma pequena fuga que passa despercebida, sobretudo num imóvel vazio entre duas estadias.

Os detetores de fuga ligados, do tamanho de uma pedra, colocam-se no chão debaixo do lava-loiça, atrás da máquina de lavar roupa e da máquina de lavar loiça, junto ao termoacumulador ou em zonas que já tiveram problemas. Se detetarem água, enviam um alerta para o telemóvel, o que permite intervir ou fechar a água rapidamente. Um detetor não evita todos os danos, mas reduz muito o tempo entre o início da fuga e a intervenção, e é muitas vezes esse tempo que faz a diferença.

8. Controlar a temperatura sem incomodar o hóspede

Quando a instalação o permite, um termóstato ou módulo ligado para o ar condicionado ou o aquecimento ajuda a evitar excessos sem impor nada ao hóspede: programação dos períodos sem ocupantes, limites de temperatura razoáveis (por exemplo, uma temperatura mínima no verão e máxima no inverno), deteção de janela aberta em alguns modelos e acompanhamento à distância.

O objetivo é poupança e prevenção, não vigilância: o hóspede deve poder ajustar uma temperatura confortável dentro de um intervalo razoável. Confirme sempre a compatibilidade com o seu equipamento de climatização antes de investir.

9. Ter sempre um plano B

«Inteligente» não significa «sem plano de recurso». Uma fechadura inteligente pode ficar sem pilhas, um telemóvel pode descarregar, um código pode ser mal introduzido, pode haver uma falha de luz ou de rede. Antes da primeira reserva, garanta:

• uma solução de acesso de recurso, por exemplo uma chave mecânica guardada em local seguro, nunca debaixo do tapete;
• um procedimento para bateria fraca: quem recebe o alerta, e quem troca as pilhas, e quando;
• um contacto disponível durante as horas de chegada, incluindo à noite;
• um protocolo simples se um hóspede perder o acesso: o que lhe dizer, quem se desloca e em quanto tempo.

Se tivéssemos de equipar um apartamento amanhã

Esta é a ordem em que pensamos, imóvel a imóvel. Nem tudo é necessário em todo o lado: um estúdio num rés-do-chão e um T2 com terraço não pedem as mesmas escolhas.

A melhor altura para pensar nestes equipamentos? Antes das obras.

Quando um proprietário remodela um imóvel destinado ao alojamento local, é o momento ideal para antecipar. Prever uma alimentação elétrica, um local ou uma passagem de cabo durante a obra custa pouco; voltar depois e abrir roços numa parede acabada de pintar custa muito mais.

Durante as obras, pense sobretudo: na porta e na fechadura (compatibilidade com uma fechadura inteligente), na localização do router Wi-Fi para cobrir toda a casa, no quadro elétrico e nos circuitos que vai querer desligar separadamente, no ar condicionado, na localização dos detetores, nos pontos de água e no seu acesso, nas tomadas e na iluminação, e num espaço de arrumação fechado para a roupa e o material de limpeza. Se for preciso um sistema de acesso à entrada do prédio, é também o momento de falar com o condomínio.

Para aprofundar: a checklist para preparar o seu apartamento e o que fazer quando um hóspede danifica o seu imóvel.